Volledig zicht op de jaarrekeningen
De ondernemer wordt vooraf financieel doorgelicht: jaarrekeningen, schuldpositie, cashflow en track record. Ook tijdens het dossier blijft die opvolging lopen.
Soorten investeringen
Investeer in private credit: word de bank en verdien aan vastgoedgedekte financieringen
Behaal een voorspelbaar bruto rendement van 6,5% tot 12% per jaar, rechtstreeks gedekt door een notariële hypotheek in eerste rang en doorgelichte jaarrekeningen.
Sectie 1
Het concept — hoe fungeer je als investeerder als bank?
Bij private lending neem je de plaats in van de traditionele bank. In plaats van zelf een pand te kopen en te beheren, financier je een ondernemer die een vastgoedproject of een grondaankoop realiseert. Jij levert het kapitaal, de ondernemer betaalt daarvoor een vaste vergoeding — en jouw inleg wordt gedekt door het vastgoed zelf. Geen huurders, geen syndicus, geen renovatiewerken: enkel een afgebakende looptijd en een duidelijke zekerheid.
Eerste-rang hypotheek
Het vastgoed of de grond wordt vastgelegd via een wettelijke, notariële hypotheek in eerste rang. Je zekerheid staat zwart op wit bij de notaris.
Onafhankelijke schatting & LTV
Het onderpand wordt geschat door een erkende, onafhankelijke expert. Daarop hanteren we een strenge Loan-To-Value, zodat er een buffer overblijft.
Waarom is dit interessant voor jou als investeerder?
De meeste investeerders die hierin stappen, hebben vier zaken gemeen. Herken je je in onderstaande punten, dan sluit private credit waarschijnlijk aan bij je profiel.
Zekerheid voorop
Je wil concrete zekerheden in plaats van vage beloftes: een notariële akte, een geschat onderpand en afspraken die zwart op wit vastliggen.
Zorgeloosheid
Geen huurders, geen syndicus, geen werfopvolging. De administratie en opvolging van het dossier liggen bij de beheerder, niet bij jou.
Vermogensbehoud
Het uitgangspunt is het behoud van je hoofdsom. De hypothecaire waarborg in eerste rang en een conservatieve LTV zijn daar het instrument voor.
Stabiel inkomen
Bij de meeste dossiers volgt de vergoeding een vast, doorgaans maandelijks schema. Dat maakt je inkomsten voorspelbaar in plaats van afhankelijk van koersen.
Rekenvoorbeeld
Wat levert € 100.000 concreet op?
Een illustratie op basis van een vooropgestelde bruto rente van 7,5% per jaar, met maandelijkse uitkering en 30% roerende voorheffing. De werkelijke voorwaarden verschillen per dossier en het rendement is nooit gegarandeerd.
Reken je eigen scenario door- Vooropgestelde bruto rente (7,5% per jaar)
- € 7.500
- Bruto per maand
- ± € 625
- Roerende voorheffing (30%)
- − € 2.250
- Netto per jaar
- € 5.250
- Netto per maand
- ± € 437
Waarom bestaat deze markt — en waarom nu?
Private credit is geen nichecuriositeit meer, maar het gevolg van een structurele verschuiving in de kredietmarkt.
Banken zeggen vaker neen
Kredietaanvragen worden steeds meer centraal en geautomatiseerd beoordeeld. Voldoet één onderdeel van het dossier niet, dan volgt een weigering — ook bij gezonde ondernemingen. Onderzoek wijst uit dat ruim 30% van de kmo's moeilijkheden ondervindt om een bankkrediet te verkrijgen.
Private credit groeit het snelst
Niet-bancaire financiering wint jaar na jaar terrein op leasing en factoring. Binnen dat geheel is vastgoedgedekte financiering het sterkst groeiende segment — precies daar waar het onderpand het meest tastbaar is.
Een gat in de markt tussen de segmenten
Dossiers onder € 100.000 verdwijnen in geautomatiseerde kredietverlening, dossiers boven € 1.500.000 komen bij private banking terecht. Het middensegment blijft onderbediend, en daar zit net de ruimte voor een hogere vergoeding.
Ondernemers betalen bewust meer
Een ondernemer die snel en flexibel kapitaal krijgt — voor een aankoop, een renovatie of werkkapitaal — aanvaardt een hogere rente dan een particulier. Die hogere rente is jouw rendement, en het risico van het vastgoed blijft bij de ondernemer.
Wanneer en voor wie is het interessant?
Je wil rendement zonder een tweede job
Klassiek vastgoed vraagt tijd, beheer en onvoorziene kosten. Private credit levert een financieel resultaat zonder operationele last.
Je hebt kapitaal dat stilstaat
Spaargeld dat op een rekening staat, verliest koopkracht door inflatie. Een afgebakende looptijd van 1 tot 5 jaar geeft dat kapitaal opnieuw een functie.
Je bouwt af naar een lager risicoprofiel
Een gangbare vuistregel: het aandeel low-risk in je portefeuille mag ongeveer gelijk zijn aan je leeftijd. Vastgoedgedekte financiering hoort typisch in dat defensieve deel thuis.
Sectie 2
Kernkenmerken van de investering
De belangrijkste parameters in één oogopslag.
- Minimale inleg
- Doorgaans vanaf € 100.000 per dossier.
- Looptijd
- Afgebakende looptijd, meestal 12 tot 60 maanden.
- Verwacht rendement
- Vooropgesteld 6,5% – 12% bruto per jaar.
- Zekerheid / onderpand
- Notariële hypotheek in eerste rang op het onderliggende vastgoed of de grond.
- Liquiditeit
- Laag — je kapitaal staat vast tot de eindvervaldag.
- Risicoprofiel
- Laag — het onderpand vangt eventuele schokken op.
- Fiscaliteit
- Onderworpen aan roerende voorheffing op de vergoeding.
- Beheer
- Volledig passief — de opvolging en administratie liggen bij de beheerder.
Sectie 3
Het veiligheidsmechanisme & risicobeheersing
Drie lagen die samen bepalen hoeveel er kan mislopen vóór jouw kapitaal geraakt wordt.
De kracht van de eerste-rang hypotheek
Bij betalingsproblemen bepaalt de rang wie eerst wordt terugbetaald uit de opbrengst van het onderpand. In eerste rang sta je vóór alle latere schuldeisers: pas nadat jouw hoofdsom en rente zijn vergoed, komt de rest aan bod. Die positie wordt notarieel vastgelegd en is publiek raadpleegbaar.
- Notariële akte, ingeschreven bij het hypotheekkantoor
- Voorrang op alle schuldeisers in lagere rang
- Uitwinbaar onderpand met een reële markt
Loan-To-Value als veiligheidsmarge
De LTV zet het geleende bedrag tegenover de waarde van het onderpand. We rekenen conservatief: niet met de optimistische vraagprijs, maar met de gedwongen verkoopwaarde bepaald door een onafhankelijke schatter. Hoe lager de LTV, hoe meer de vastgoedwaarde kan dalen zonder dat jouw kapitaal in het gedrang komt.
- Basis = gedwongen verkoopwaarde, niet de vraagprijs
- Schatting door een erkende, onafhankelijke expert
- Buffer tegen marktschommelingen en verkoopkosten
Transparantie tijdens de looptijd
Je blijft niet in het ongewisse na de storting. Je hebt zicht op de financiële gezondheid van de ondernemer of projectontwikkelaar: jaarrekeningen, voortgang van het project en betalingsdiscipline worden opgevolgd en gerapporteerd.
- Jaarrekeningen en schuldpositie beschikbaar
- Opvolging van projectvoortgang
- Rapportering over rentebetalingen
De 75%-regel: dekt de vastgoedwaarde jouw investering?
We financieren maximaal 75% van de schattingswaarde van het onderpand. Daardoor blijft er altijd een buffer van minstens 25% over bij een eventuele verkoop, om waardedaling, verkoopkosten en achterstallige rente op te vangen. Is het altijd 75%? Neen — heel wat dossiers zitten op 50% of lager, en dan is de buffer nog groter.
Financiering — max. 75%Buffer 25%
Voorbeeld: bij een schattingswaarde van € 400.000 bedraagt de financiering maximaal € 300.000. De vastgoedwaarde mag met € 100.000 zakken vóór de dekking onder de hoofdsom valt.
Welke risico's beperken we — en hoe?
Elk risico wordt bewust ergens neergelegd. Deze tabel toont waar het blijft en welk mechanisme er tegenover staat.
Kapitaalrisico
Hypothecaire inschrijving in eerste rang op vastgoed of grond, met een LTV die maximaal 75% van de schattingswaarde bedraagt — en in heel wat dossiers 50% of minder.
Rendementsrisico
De vergoeding en het betalingsschema liggen contractueel vast voor de volledige looptijd. Rendementen blijven steeds vooropgesteld en nooit gegarandeerd.
Operationeel risico
Het vastgoed, de huurders, de werken en de verzekeringen blijven de verantwoordelijkheid van de ondernemer. Jij hebt enkel een vordering met waarborg.
Tegenpartijrisico
De ondernemer wordt vooraf doorgelicht op jaarrekeningen, schuldpositie, cashflow en track record. Die opvolging loopt door tijdens de looptijd.
De rol van de notaris
De notaris is geen formaliteit maar de sluitsteen van je zekerheid: hij biedt rechtszekerheid, houdt onpartijdig toezicht en zorgt dat je waarborg juridisch afdwingbaar is.
- 1
Opstellen en formaliseren van de akte
De notaris giet de leningsvoorwaarden en de hypothecaire waarborg in een authentieke akte. Die akte heeft uitvoerbare kracht.
- 2
Controle van eigendom en lasten
Vóór ondertekening wordt nagegaan wie eigenaar is en welke inschrijvingen, beslagen of andere lasten al op het goed rusten.
- 3
Inschrijving in het hypotheekkantoor
De hypotheek wordt officieel geregistreerd. Zo staat je voorrangspositie publiek vast en kunnen latere schuldeisers die niet doorkruisen.
- 4
Onafhankelijk en onpartijdig toezicht
De notaris handelt niet in het belang van één partij, maar waakt over de rechtszekerheid van het geheel.
Alle vermelde rendementen zijn vooropgesteld en nooit gegarandeerd. Investeren brengt risico's met zich mee, waaronder het risico op geheel of gedeeltelijk kapitaalverlies.
Sectie 4
Actieve spelers in private credit in België
Een overzicht van partijen die in België actief zijn met onderhandse leningen en vastgoedgedekte financiering. Louter informatief — geen aanbeveling of aanbod.
GroeiGroen
Grondfinanciering & Paulownia-plantages
Financiert de aankoop van landbouwgrond en de aanplanting van Paulownia-plantages, met een notariële hypotheek in eerste rang op grond én aanplanting.
Bekijk de paginaB
Briqwise
Onderhandse hypothecaire leningen
Platform dat particuliere geldverstrekkers koppelt aan ondernemers en vastgoedeigenaars, met het vastgoed als onderpand en een hypothecaire inschrijving.
Bezoek websiteM
Mogelijk
Vastgoedgedekte bedrijfsleningen
Brengt investeerders samen met ondernemers die een pand willen financieren. De lening wordt gedekt door een hypotheek op het bedrijfsvastgoed.
Bezoek website
DiLuca-Projects
Projectontwikkeling & vastgoedfinanciering
Ontwikkelaar van residentiële projecten die eigen bouwprojecten (mede) financiert met privaat kapitaal, met het project als onderliggende waarde.
Bekijk de paginaT
Turn-Around
Herwaardering & renovatiedossiers
Richt zich op panden met opwaarderingspotentieel: aankoop, renovatie en herverkoop of verhuur, gefinancierd met kortlopende gedekte leningen.
Bekijk de paginaL
Look&Fin
Crowdlending aan ondernemingen
Erkend crowdlendingplatform waar investeerders leningen verstrekken aan gescreende KMO's, met vaste looptijden en periodieke aflossing.
Bezoek websiteSectie 5
Voorbeelddossiers uit de praktijk
Geanonimiseerde investeringsfiches die tonen hoe een financieringsdossier met vastgoed als waarborg is opgebouwd. Rendementen zijn vooropgesteld en nooit gegarandeerd.
Voorbeelddossier A
Grondfinanciering met hoeve als onderpand
Financiering van de aankoop van een hoeve met landbouwgrond in Frankrijk. Het volledige onroerend goed wordt notarieel in eerste rang van hypotheek gegeven.
- Financieringsbedrag
- € 130.000
- Waarde onderpand
- € 265.000
- LTV
- 49,06%
- Rente
- 9% bruto per jaar
- Looptijd
- 24 maanden
- Hypotheek
- 1e rang
- Uitbetaling
- Maandelijks
49% geleend · 51% veiligheidsbuffer
Rendementstabel
- Bruto rente per jaar
- € 11.700
- Roerende voorheffing (30%)
- − € 3.510
- Netto per jaar
- € 8.190
- Netto over 24 maanden
- € 16.380
- Eerste hypothecaire inschrijving op het volledige goed
- LTV onder 50% — ruime waardebuffer
- Maandelijkse rente-uitkering van ± € 682,50 netto
Voorbeelddossier B
Herfinanciering van bestaande schuldposities
Herstructurering van openstaande schulden en studiekosten voor de ontwikkeling en renovatie van bestaande panden op een exploitatieperceel. Zo ontstaat één overzichtelijke financiering met sterke hypothecaire dekking.
- Financieringsbedrag
- € 750.000
- Marktwaarde
- € 1.510.000
- Gedwongen verkoopwaarde
- € 1.208.000
- Overwaarde
- € 760.000
- LTV
- 49,67%
- Rente
- 8% per jaar
- Looptijd
- 24 maanden
- Hypotheek
- 1e rang
50% geleend · 50% veiligheidsbuffer
Rendementstabel
- Rendement eerste jaar (8%)
- € 60.000
- Roerende voorheffing (30%)
- − € 18.000
- Netto bij verlijden van de akte
- € 42.000
- Uitbetaling
- 12 maanden vooruitbetaald
- Rendement vooruitbetaald bij het verlijden van de akte
- Lage LTV van 49,67% op een conservatieve waardering
- Sterke vastgoeddekking met € 760.000 overwaarde
Voorbeelddossier C
Grondfinanciering met Belgisch perceel in eerste rang
Financiering van een Belgisch perceel van 8.087 m² (± 0,81 ha) in de provincie Namen. Het perceel wordt notarieel in eerste rang van hypotheek gegeven, met een aankoopwaarde van € 109.872.
- Financieringsbedrag
- € 76.910,40
- Waarde onderpand
- € 109.872
- Oppervlakte
- 8.087 m² · ± 0,81 ha
- LTV
- 70%
- Rente
- 9% bruto per jaar
- Looptijd
- 24 maanden
- Hypotheek
- 1e rang
- Uitbetaling
- Maandelijks
70% geleend · 30% veiligheidsbuffer
Rendementstabel
- Bruto rente per jaar
- € 6.921,94
- Roerende voorheffing (30%)
- − € 2.076,58
- Netto per jaar
- € 4.845,36
- Netto per maand
- € 403,78
- Netto over 24 maanden
- € 9.690,72
- Eerste hypothecaire inschrijving op het volledige perceel
- Tastbaar onderpand: grond met een waardebuffer van ± € 33.000
- Maandelijkse netto-uitkering van ± € 403,78
Voorbeelddossier D
Grondfinanciering op een perceel van ± 4 hectare
Financiering van een Waals perceel van 40.689 m² (± 4,07 ha) met een aankoopwaarde van € 162.428. Ook hier wordt de grond in eerste rang van hypotheek notarieel vastgelegd.
- Financieringsbedrag
- € 113.699,60
- Waarde onderpand
- € 162.428
- Oppervlakte
- 40.689 m² · ± 4,07 ha
- LTV
- 70%
- Rente
- 9% bruto per jaar
- Looptijd
- 24 maanden
- Hypotheek
- 1e rang
- Uitbetaling
- Maandelijks
70% geleend · 30% veiligheidsbuffer
Rendementstabel
- Bruto rente per jaar
- € 10.232,96
- Roerende voorheffing (30%)
- − € 3.069,89
- Netto per jaar
- € 7.163,07
- Netto per maand
- € 596,92
- Netto over 24 maanden
- € 14.326,14
- Grote grondpositie als waarborg, notarieel in eerste rang
- Waardebuffer van ± € 48.700 boven het financieringsbedrag
- Vaste looptijd van 24 maanden met maandelijkse rente
Voorbeelddossier E
Herfinanciering nieuwbouwappartement aan de kust
Herfinanciering van een afgewerkt nieuwbouwappartement (86 m² + 12 m² terras) op de eerste verdieping van een kustresidentie, zodat de ontwikkelaar de laatste afwerking kan afronden. Het appartement dient als onderpand in eerste rang.
- Leensom
- € 660.000
- Taxatiewaarde
- € 880.000
- LTV
- 75%
- Rente
- 7,75% bruto per jaar
- Looptijd
- 36 maanden (rentevast)
- Aflossing
- Aflossingsvrij
- Hypotheek
- 1e rang + hypothecair mandaat
75% geleend · 25% veiligheidsbuffer
Rendementstabel
- Bruto rente per jaar
- € 51.150
- Roerende voorheffing (30%)
- − € 15.345
- Netto per jaar
- € 35.805
- Netto per maand
- € 2.983,75
- Netto over 36 maanden
- € 107.415
- Eerste recht van hypotheek, aangevuld met een hypothecair mandaat
- Pandrecht op de brandverzekering en op toekomstige huurvorderingen
- Afgewerkt kustvastgoed met bewezen verkoopritme in het project
Voorbeelddossier F
Herfinanciering van tien verhuurde woningen
Herfinanciering van bestaande bankkredieten van een vastgoedvennootschap. Het onderpand bestaat uit tien aangrenzende verhuurde woningen (elk 53 m², samen 530 m² op 937 m² grond) die jaarlijks ± € 67.900 bruto huur genereren.
- Leensom
- € 984.000
- Taxatiewaarde
- € 1.823.000
- LTV
- 54%
- Rente
- 7,50% bruto per jaar
- Looptijd
- 36 maanden (rentevast)
- Huurinkomsten onderpand
- ± € 67.900 per jaar
- Hypotheek
- 1e rang + hypothecair mandaat
54% geleend · 46% veiligheidsbuffer
Rendementstabel
- Bruto rente per jaar
- € 73.800
- Roerende voorheffing (30%)
- − € 22.140
- Netto per jaar
- € 51.660
- Netto per maand
- € 4.305
- Netto over 36 maanden
- € 154.980
- Lage LTV van 54% — waardebuffer van ± € 839.000
- Verhuurd vastgoed: de huurstroom dekt de jaarlijkse rentelast grotendeels
- Pandrecht op huurvorderingen naast de hypothecaire inschrijving
Interesse in een concreet dossier?
Vraag vrijblijvend informatie aan en geef je bedrag, looptijd en voorkeur door.